长篇鬼故事 - 香港楼市崩盘历史回顾

住房问题是现在最大的民生问题，随着现在人口的不断增加，住房紧张成为现在社会最大的问题，而且现在普遍存在一个问题就是房价的波动让许多人不敢买房。而由于住房需求的增加，房地产前景开始越来越广阔，但是如果不能控制房价，住房再多也解决不了问题。

香港楼市崩盘历史回顾

香港楼价在1997年10月19日的最高峰后的一年间下跌了一半，其后在1999年曾反弹两成，但随着八万五时期所兴建的楼宇陆续落成，加上种种因素，楼价在其后3年多再下跌超过四成，在2003年8月24日更跌至谷底。在这5年零10个月，香港楼价下跌七成。

这就是香港楼价崩盘的全过程。这次崩盘，造就了一大批负产者，很多香港人因此破产。

一、70年代末80年代初，炒楼风最炽热时，炒家索性整幢大厦炒卖，形成炒大厦、炒酒店热潮。当时中环、湾仔、尖东等各繁华商业区频频传出整幢商业大厦以高价易手的消息，其中最为人津津乐道的就是金钟的金门大厦，中环的联邦、国际两幢大厦的炒卖。金门大厦在1978年12月至1980年9月期间3次转手，售价从7.15亿元增加到16.8亿元，短短不到两年时间内升幅高达135%。联邦、国际两幢大厦在1980年8月至1981年1月期间两次转手，售价从10.89亿元升至22.35亿元，短短半年间升幅逾1倍。

1982年，是香港地产业过去七八年间最暗淡的一年，地价、楼价、租金全面大幅下跌，官地拍卖会上投资者竞投兴趣普遍低落，冷落场面迭现，很多时候拍卖官在无可奈何之下被迫将多幅官地收回。据统计，1984年港府共推出50幅官地，上半年占30幅，其中6幅因无人承价而收回，而下半年则有20幅，其中7幅收回。

地产市道崩溃，首当其冲的自然是地价。地价大跌，导致港府财政收入大减，1982/1983年度港府财政收支即出现39.35亿元赤字。

二、1989年中，受到中国内地的政治风波和紧缩经济的影响，香港经济陷入疲弱局面，从1985年起步的楼市升势受阻并掉头下跌，平均跌幅约3成。当时，香港移民潮骤起，中小型住宅楼价普遍被看淡。然而，经过半年多的调整，到1990年中，香港楼价绝大部分已回升至政治风波前的水平。及至同年8月，伊拉克入侵科威特，中东海湾战争爆发，市场转持观望态度。不过，受到港府批出第一期公务员置业计划及银行公会两度减息的刺激，楼市应跌未跌。1991年2月底，海湾战争结束，时局从紧张转向平和。当时，通胀高企加强了市民的预期通胀心理，加上2、3月份股市表现优良，引起财富效应。种种原因终于触发积累多时的购买力爆发，香港地产市道遂进入第二次升浪。

从1994年第2季至1995年第3季，香港楼市从高峰回落，作为房地产市场上升动力的住宅楼宇，其售价平均下跌约3成，个别地区跌幅更大。写字楼售价亦大幅下跌3成至4成6 ，商铺市道因内部消费疲弱、零售业不景气且呆滞，租售需求均呈下降，不少店铺在空置后很长时间才觅得新户，部分大型商场甚至有五成商铺空置。工业楼宇更因经济转型、制造业大规模内迁而无人问津，不少发展商已搁置工业楼宇发展计划，申请改为工商用途的个案不断增加。

三、经过一年半的调整，到1995年第四季，香港地产市道开始复苏。这一时期，香港经济表现渐趋好转，银行利率，尤其是楼宇按揭利率大幅下调。1996年香港特区候任行政长官董建华选出，特区政府班子组成，香港政治前景趋向明朗，投资者已逐渐从对1997年回归的怀疑、恐惧，转变为一种对新投资机会的憧憬，在种种利好因素的刺激下，海外资金以及内地中资资金再次大规模涌入香港房地产市场，香港地产业藉此展开过渡时期的第三次升浪。

踏入90年代以来，在多种复杂因素的推动下，香港的地产、楼市大幅飙升，拉动香港股市的大幅上涨，地产、股市的异常繁荣又刺激银行金融业的空前景气，形成港元资产的急速膨胀，进而产生整个经济中的泡沫成分。香港经济中的这种大起，实际上已为1997年第四季度以后经济的大落埋下伏线。

香港楼市崩盘的原因是什么?

香港楼市泡沫

香港的房地产，从1960年开始起飞。如果从起步价开始计算，则一共大概升了200倍。你将它平摊到56年的时间中，平均每一年正好涨约10%

但是，毫无疑问的一件事。一般认为1991~1997这六年中，楼市升得特别厉害，大概升了四倍。或每年25%。

事情的真正高潮，发生在1995年。仅仅最后的十八个月，楼价就升了+50%

1995年，英国人大肆抛售在香港的资产，并形成一个向下缺口(如图)。英资怡和，置地，太古，嘉道理家族，大规模抛出手中核心资产，渡海西游。

而这些资产谁在接手呢。华人大亨接了一部分，更多的是有很多红筹在接。

当时，出于天朝形象，以及一贯的要面子传统。1995年红筹大肆托盘，接了英国人不少工商铺大厦。并给市场留下深深的土豪印象。

随着97临近，市场开始狂热。香港人的口号是什么呢，大陆一定会接盘的。

于是香港人拼命地炒高楼价，熊心豹子胆。当时最著名的是沿着九铁沿线，矗立着一幢幢省长楼联排别墅。约一千多万/套(97物价)。

市场传言，中国有31个省，每个省都有十几个省级干部。每个干部都要在香港置一套别墅。这是数不清的需求。

三个70%

70% * 70% * 70% = 33%

香港楼市从顶峰下跌到最低处，大约跌剩三成。

三个30%，CEO 30%+暴涨30%+真跌30%

它楼市中的第一个-30%，是CEO盘-30%。

我们知道，所有的楼盘，并非同步同涨同跌。楼盘之中，本身有笋盘有洼地，也有CEO盘和严重高估的陷阱。

香港的第一个-30%，是CEO盘跌30%

市场并非完美协和。尤其是大势急升的时候，会有一些区域一些板块炒风特别炽盛。这些板块和楼盘，或许是KFS特别擅长炒作搞话题，或许是目标人群特别无理性，或许是外来人口刚需急。

我们综观香港1997下跌，发现跌得最狠的是伪豪宅。具体的定义是：新晋社区想要开发成高档住宅区但又未完工尚未被市场接受的原有烂泥地郊区。譬如当时九龙塘，石硖尾，东涌，乃至深水湾都跌幅十分严重。这些区域以新盘为主，人口填入。本身的凝聚力不强。

而到了1998~1999下跌第一年，KFS集体劈价抢跑道，一手盘最多的地方又是受害重灾区。

另外一个方面，学区房跌幅也十分严重。1997.6月最著名的一件事，就是有豪客坐直升机睇楼，全港轰动。何文田卖22000/尺。其结果自然是跌得惨不忍睹。

第二个-30%

第二个-30%，是抹去了去年的涨幅。

我们知道，56年平均，香港算大牛市了，年均涨幅不过10%。

而1996~1997最后一年，受红筹托市的感染。仅仅最后一年就涨了约+50%。其中，普通的大盘大势仅涨了约30%，还有30%是特别的明星爆炒盘额外涨上去的。也就是部分盘涨了60~70%.

可是到了1995=1999的这个价格平台，他就跌不下去了。就获得了喘息。因为这个价位是有支撑位的。是经过充分换手市场比较接受的。所以在这个位置足足盘了二年。

第三个30%

从2001年开始，市场终于开始破位。跌掉了第三个-30%。

这第三个-30%，是真跌。

因为从1997~2001，市场已经阴跌了四年。人气和野望低迷之至。终于是会有人熬不住，撑不住的。

从2001年开始，逐渐有一些资金链崩裂，或者对前途极度悲观的人士，开始按照亏本价抛售手中房产。并形成了一个破位下跌走势。

这个走势的最大下跌大约是-30%。持续的时间大约是二年。

负资产

1997~2003，香港楼市最低潮时，他大概产生了106000名负资产人群。按照香港240万套房产，占总人口的5%。

这些人是怎样产生的呢。在房地产市场，要形成负资产其实殊为不易。

首先你要在市场最狂热的时候冲进去，而且要买那种严重高估的盘，一般情况下是一手CEO。其次你首付要足够低，香港允许二按。首付5%，贷款可贷95%。

那么，你反过来想一想，什么样的人，会在最狂热的时候，用最小的首付买入一手CEO盘呢。一般只有二种答案：重度投机者、菜鸟。

负资产者受到了普遍的同情。如果我们说今天Donald Trump川普在美国和政治正确作殊死搏斗的话;

那么当时在2000年的香港，负资产者就是绝对的政治正确。

几乎所有的政治团体，都对负资产者表示同情。几乎任何一个民意立法会议员，一开口就是要解决负资产问题。

救市

1997年金融风暴一发生，那群家伙就希冀联系汇率被击溃取消。

很多人不明白联汇的意义是什么。联系汇率的意思，就是港府失去了印钞权。

本来楼市崩溃，对于政府及政治特权群体而言，只要我开动印钞机，把港币印成日元，韩元，津巴布韦元。哪一个价格位稳定不住。无论10W，8W单价都小菜一碟。

可惜当时的香港政府还是有一点操守的。坚决拒绝了房东们的要挟。

于是就爆发了2003.07.01的大游绗。董伯伯站在中环城楼上，面如土色。

大游绗的目标是什么，目标就是中产们反对楼价下跌。

孙九招

孙九招。指的是当时房屋及规划地政局局长孙明扬。

政治风向明确之后，他一开始是孙一招，收紧土地供应。后来则扩展到孙九招，包括土地房屋地铁基建的全面收紧。

当房东阶层发起疯来，那真是极其可怕的。

严格地说，香港2003~2005年那一段时间，根本就没有供地。土地供给量为零。人为地制造了一段大冰河期。

长期以来，香港每年的新建都在45000套左右。董建华所谓八万五，也不过五万私营，三万公营。

可是近年香港供应逐渐衰弱，最近二年甚至都徘徊在15000套的水准。这样香港年轻人才是真的买不起楼买不到楼。

供应为什么会下降，是因为各大KFS手中土地储备在下降。土地储备下降，是因为之前有一段非常漫长的冰河期。

房东凶猛

我们可以复盘一下香港1997楼崩之后发生的事。下半场才是真正精彩之处。

当房价下跌时，房东阶层才作为一个政治庞然大物浮出水面。

房东迅速地获得了政治正确权。

经过三个70%，最后20-14-10-7，最后跌到了内环六七万的样子。其实这还是一个很合理的数字。并不算贱卖的数字。

可是房东阶层已经坐不住了。整个社会价值，舆论导向，政府态度，已经极大地偏向了同情怜悯房东。

相应地18W，19W冲进去的那些菜鸟，会套牢一批人。会形成负资产。

求仁得仁

按照官方的数字，香港房价在2012年正式回复97高点。到了目前2016年，价格大约是160%。

上表列出了你从1991，1995，1997，2003几个关键节点，如果你买入---持有。

经过了十年浪潮，笑看风云，最后获得的复合回报是多少。

按照这个价格，你几乎可以说炒楼永不败。哪怕将香港经济扭曲扭曲再扭曲。