鬼故事会 - 西安烂尾楼问题（西安烂尾楼的艰辛复活路）

西安正在加快解决历史遗留的烂尾楼问题！

并明确表示，对尚未复工的存量烂尾楼和进展缓慢的城棚改回迁项目，以2021年8月和2023年12月为时间节点，限时解决问题。

然而烂尾容易，复活难，西安一些烂尾项目复活受阻。

01

从2019年年开始，西安相继有一些烂尾楼重生，取得预售证，并进入正常登记环节，重新入市销售。

比如丈八东路与东仪路十字东南角的世家星城四期（枫林一品），该楼盘2019年重启，在同年8月公示了价格并在意向登记平台进行了登记，没有摇号但也慢慢去化清盘。。

然而枫林一品的复活路也并不顺利，近日传来了违约延期交房的问题。

留言板截图

据枫林一品业主反应，该楼盘的合同交房时间为2021年8月31日，开发商擅自发函延期三个月，并且不保证延期后能按期通过验收交房！

业主表示，枫林一品工地现场几乎无人施工，开发商将延期推到疫情上，拒绝按合同赔偿违约金(合同要求延期需赔付每天房款万分之一)！业主多次和开发商交涉，但开发商仍不增加施工人员，也没有告知业主当前进度和不能交付实际原因。

从业主的表述来看，枫林一品不能按时交付，且延期时间不定，完全复活受阻。

而复活不顺的烂尾项目不止这一个，还有近期流拍的灞桥区烂尾项目云溪东境，以及雁塔区烂尾项目时丰姜溪花都。

烂尾项目时丰姜溪花都

根据业主反应和官方回复来看，时丰姜溪花都地块二姜兴区采取的是业主自救的方式完善后续工程，达到居住标准向业主交房，部分业主已缴纳剩余部分购房款，地块二也已复工。

2020年3月初，总包单位已按计划进场陆续开始施工，目前楼内土建及外墙保温、窗户、屋面已开始施工，地下车库近期也正在进行土建施工任务。

留言板截图

而有关时丰项目其他开发区域，官方表示正在组织时丰公司积极洽谈有实力的总包企业进场，完善后续建设任务。

待地块二及时丰项目其他区域供电、供气、供暖、供水、绿化配套设施公司单位确定后，专班和项目管理公司将就总体方案向业主进行公示，预计2021年年底完成相关配套设施建设并陆续交房。

也就是说除了业主自救的地块二，时丰项目其他区域建设的总包企业，施工单位还没有明确，还在组织洽谈阶段。

8月6日，陕西时丰房地产开发有限公司清算组发布公告，表示时丰·姜溪花都项目已被西安市雁塔区政府监管，并成立了雁塔区东姜项目清算组，清算组已对项目整个资产进行了全面清算及登记备案。

灞桥区烂尾楼云溪东境

灞桥区的云溪东境原名叫鼎翰名苑，项目本是无证齐全，2012年启动销售，原本应该在2014年6月交房，但却变成了烂尾项目。

直到2017年灞桥区政府接管该楼盘，复活在望，但过快3年了鼎翰名苑还是没有正式复活。

灞桥区政府介入后，该项目进入司法程序，在法拍网上进行拍卖，其中228套房是打包拍卖，另外5套房是零散拍卖，却都流拍了。

拍卖网截图

负责本次竞拍的工作人员表示，“流拍”后还可进行二拍、三拍，加之这个楼盘的咨询量还是比较大的，所以很有可能在后两次拍卖成功。

打包拍卖的那228套房一旦打包拍卖成功，将立即对外开售，10年前购买此盘的业主也将在今年8月底或2022年2月迎来“交房”，项目也将彻底复活。

但2.4亿元的货值，想要成功拍卖复活似乎没有想象中顺利。

02

从已经启动复活，正在复活的烂尾项目可以看到，西安烂尾楼的复活方式主要有以下几种：

有实力的开发商接盘重新开发，这是比较常见的方式。

未央湖板块牛王庙村城改项目中登湖景花园，被富力接手；

浐灞生态区赵村城改项目浐灞新天地被远洋、合能接手，烂尾5年后得以复活，开发了远洋合能枫丹唐悦项目已经售罄；

城东佳诚长安集项目2015年开始因为开发商因资金断裂跑路失联而烂尾，在2019年1月被融创接手开发为融创东方宸院项目；

中南从莱安手中收购百花村城改地块，开发了中南君启；还接手了长安区下塔坡村城改项目，即莱安城开发中南春风南岸；

今年年初2月份的时候，房博士还注意到烂尾多年的西姜村项目卓越集团已介入，意味着复活在望。

西安市雁塔区人民政府官网截图

政府介入启动复活的，如上文中提到的云溪东境。

今年4月，西安市召开了中央巡视反馈问题整改推进会，要求烂尾楼和回迁慢项目包抓负责人全部为区、开发区党政主要负责同志。

把具体任务和责任落实到人，更有利于督促解决历史遗留问题。处置不力将按程序进行问责。

5月20日西安市召开全市政府法院联动处置城中村棚户区改造遗留问题现场推进会。会议要求要积极推动遗留问题处置，全力维护群众合法权益。

意味着城改烂尾遗留项目更多的会被相关区域的政府部门介入。

业主自救方式

业主自救可以说是最心酸的一种，搞不好钱投进去了，楼还不见得复活。

业主自救的楼盘除了上文中提到的时丰姜溪花都地块二姜兴区外，还有观澜天下小区1号楼。

观澜天下小区1号楼业主在指望开发商无果后，开始进行自救，业主用房屋尾款30%的资金，约480万元，联系新的承建方进行后续建设，但在如期完工后并没有顺利交付入住。

原因是开发商却以第二次主体建造结构与第一次不是一个承建方而和新承建方对簿公堂，而观澜天下小区因存在产权争议被查封，交房无望。

业主自救的还有未央区的万邦左岸骏景项目，该楼盘2014年开始对外销售，2015年年末因开发资金问题停工烂尾。

到2019年，未央区政府组织搭建自救平台，保持原房价让业主筹款自救以便尽快交房，对于未自救的业主解除债务关系予以退款。业主们陆续加入自救，但开发商却通知要补缴房款，最高至总房价80%才能交房。

业主自救是一种高风险的方式，不要轻易尝试。

03

说到“烂尾”，就不得不提“预售制度”。

国内建立商品房预售许可制度是从1994年开始的，全国各主要城市商品房预售比例基本达到90%以上。

这一制度最初是为了加速资金周转，提高资金使用效率，加快建设、增加住房供应，从而解决我国城镇住房总量不足，商品房供不应求的局面。

但预售制度有非常大的弊端。

弊端一：烂尾

按照全国2854个县计算，实行商品房预售制度的26年来平均每个县至少有5个烂尾楼，那么全国将近14270个烂尾楼，每个项目按平均100户来计算，这背后是100多万个家庭。

弊端二：维权纠纷

全国各地“交房即维权”的现象层出不穷！买方与卖方间的合同纠纷、质量投诉、开发商减配、降标、延期交房、配套设施不落实、虚假承诺、卷款跑路违规销售等一直都存在。

而近年随着制度更加规范，监管越来越严厉，烂尾现象已经很少见了！

但不管监管制度多么完善，预售制度始终存在着开发商到购房者的天然信息屏障。

所以，很多人都在呼吁“取消预售”，实现“现房销售”。

但从商品房开发的现实角度看，全面取消“预售”，大范围推广“现房销售”并不容易，但也不代表毫无希望。

西安早前就在浐灞生态区启动了现房销售试点，并且也实实在在的落地了“交房即交证”。

“交房即交证”能解决拿不到房产证的问题，对于买房的业主来说很安心。

据房博士统计，目前西安已有浐灞、高新、国际港务区、空港新城、泾河新城、沣西新城6大区域率先推行交房交证。

并且在今年4月30日，西安印发了《新建商品房“交房即交证”工作方案（试行）》，《方案》明确自2021年5月1日起取得《商品房预售许可证》的开发项目应大力推行“交房即交证”工作。

也就是说西安主城行政区域内六城区全面推行“交房即交证”。

来源西安市自然资源和规划局官网

除了西安主城区，西咸新区各组团陆续推行“交房即交证”。

另外，按照2020年11月30日西安楼市新政：自2020年12月1日起，开发企业新申请商品房预售许可证，无论土地使用权何时取得，无论何种规划用途的房屋，原则上地上７层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；７层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于７层。

加上开发商对备案价限价的博弈，在西安市场上能看到不少已经封顶，或者接近封顶但还未开售的房源。再加上严格的资金监管出现烂尾的局面就更难了。

现在西安新房市场是大品牌房企为主，大开发商的交付能力无需担心，只需要挑选符合自己预算和需求的能摇上是关键。

而对于历史遗留的烂尾项目西安相关部门也在积极推进解决，过程虽然艰辛，但势必是要解决的，只是需要时间，但愿遇上烂尾的购房人们都能早日收房。

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