鬼故事会 - 链家与自如及贝壳的关系（链家系贝壳找房）

58同城创始人姚劲波在社交平台公开喊话，呼吁国家对贝壳进行反垄断调查并罚款40亿元；

贝壳找房表示：贝壳自创立起坚持依法经营，完善合规体系，以科技驱动行业良性发展。

贝壳是否存在垄断？

4月13日，市场监管总局会同中央网信办、税务总局召开互联网平台企业行政指导会。明确提出互联网平台企业要知敬畏守规矩，限期全面整改问题，建立平台经济新秩序。报道显示，贝壳找房参加了上述会议。

这一事件的背景是，近期国家相关部门对阿里巴巴“二选一”的垄断行为开出182亿大罚单。关于大平台反垄断的呼声引发热议。

而在不久前，58同城创始人姚劲波在社交平台公开喊话，呼吁国家对贝壳进行反垄断调查并罚款40亿元。

不过，面对“垄断”质疑，贝壳找房始终表示：贝壳自创立起坚持依法经营，完善合规体系，以科技驱动行业良性发展。

“贝壳是否存在姚劲波所说的行业垄断问题，还需监管部门调查与认定。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜亦表示。

质疑不断，未有定论

对于贝壳垄断的质疑，并非今日才有。

姚劲波在朋友圈贴出两张图片，作为贝壳涉嫌垄断的证据：贝壳找房在房产交易中强制用户进行二选一，然后让经纪人合同表述为“自愿与平台合作且期间不得为其他渠道提供房源”，也就是所谓的独家房源。

中原地产首席分析师张大伟指出，贝壳最大的问题是拥有了定价权。

目前，全国主要城市中介的佣金费率在1-2%之间，而贝壳、链家的佣金费则往往更高。今年以来，贝壳在多个城市上调中介费至3%，包括上海、深圳、广州、成都等重要城市。

对于贝壳提高中介费的行为，此前曾有多家媒体进行过报道：贝壳在深圳、广州、成都、郑州、重庆等多个热点城市将中介费由2%上调至3%，其中买家承担2%，卖家承担1%。

除了在二手存量房市场地位显赫，贝壳在新房增量市场的业务量也相当庞大。公开资料显示，2020年贝壳新房业务GTV为1.38万亿元，同比增长85%；全年营业收入达379亿元，同比增长87.1%。

就新房市场，左晖曾表示，贝壳新房市场渠道佣金率大概在2%-3%，未来“不会太高也不会太低”。

而据媒体报道，贝壳在新房渠道业务已经开始针对B端开发商提价，以北京为例，从2017年到2019年，贝壳的新房渠道费率已经从1%以下，上升到5%-8%，甚至部分项目达到10%以上。

亦有一些业内人士认为，贝壳是否拥有垄断能力，应该视不同城市、不同区域而定。

就市场占有率问题，景晖智库首席经济学家胡景晖认为，房产交易平台是否存在垄断的情况，应该以每个城市所占的市场占比来分析，而不应该看全国稀释后的市场份额。

“中国房地产市场有着很强的地域性，而且目前主要交易集中在一、二线城市，而房价偏高等市场关注的问题，也都出现在一、二线城市。”胡景晖说。

“越是房地产经纪市场集中度高的城市，其房源信息越是大量集中在头部经纪公司手中，房地产经纪市场垄断性越高，买方和卖方的议价能力也越弱。”房天下董事长莫天全在2021年全国两会期间说道。

“这件事情起因在于市场监督管理总局对阿里巴巴开的罚单，说明监管部门对网络平台反垄断动真格了。”胡景晖表示。

2020年11月10日，国家市场监管总局就《关于平台经济领域的反垄断指南(征求意见稿)》公开征求意见，旨在预防和制止平台经济领域垄断行为。

彼时，贝壳找房CEO彭永东回应贝壳垄断市场言论时称：“该征求意见稿针对取得巨大市场份额的大型互联网公司。贝壳刚刚成立两年多，所在的住房交易市场规模达到32-35万亿元；我们2018年的市占率只有5.3%，2019年达到9.1%，今年大概达到了12%-13%。”

“房产交易领域未来是一个多家并存的格局，贝壳不是一家独大。房产交易行业的空间很大，不会出现一家垄断的情况，未来谁能够把买卖双方的服务做得更好，谁就更有话语权。”一位业内人士对此表示。

房产交易平台大战打响

4月8日，安居客向香港联交所正式递交上市申请。

姚劲波为何选择在此时“炮轰”贝壳？有业内人士认为，这或与安居客上市不无关系。

刚刚完成私有化、自美股退市后的58同城，把旗下的房产业务均整合在安居客身上，希望从在线营销服务提供商转型为开放型房产信息交易服务平台。

值得注意的是，安居客与贝壳均声称自己为“最大”。而究竟谁是“最大”？

安居客的招股书引述艾瑞咨询的数据称，按平均移动月活跃用户量计算，安居客是中国最大的在线房产平台；而贝壳在去年上市之际宣称，按照GTV来看，贝壳是中国最大的房产交易和服务平台。

数据机构Mob研究院发布的《2020下半年中国移动互联网大报告》显示，安居客的在装用户为3295.3万，贝壳找房、链家分别为1987.6万、1000.1万，房天下为566.8万；而我爱我家仅为130.5万。

不过，安居客与贝壳找房却有着极为不同的商业模式。

在房产业务上，安居客的定位是房产信息服务平台，为经纪品牌和经纪人提供营销服务，端口费是其主要收入。但贝壳找房则不同，平台的收入主要来自交易产生的佣金。

从盈利情况来看，招股书显示，2018年、2019年及2020年，安居客集团收入分别为62.16亿元、75.79亿元及80.52亿元；同期利润分别为19.07亿元、23.06亿元及19.54亿元。

2018年至2020年，贝壳净利润分别为-4.7亿元、-21.8亿元、27.8亿元，2020年扭亏为盈，且一举超过安居客。

贝壳凭借着庞大的体量在行业内逐渐掌握话语权，其“楼盘字典”已经收录房源2.26亿套。如果其他品牌商不入驻，就有可能面临客源流失的风险；但如果与贝壳合作，就要多出一道平台费。

对此，姚劲波曾质疑贝壳找房 " 既做运动员，又做裁判员 "，他将贝壳视为封闭的苹果，称 58 同城是开放的安卓。

去年，58同城以87亿美元市值在纳斯达克退市，同一年，贝壳找房上市，市值最高超过800亿美金，约是退市之前58同城的十倍。

这并非姚劲波第一次“杠”上贝壳找房。

在贝壳上线不久，姚劲波便联合我爱我家、中原地产、21世纪不动产、麦田房产等数十家房产中介，发起了被业界称为的“反贝壳联盟”。

在双方战争激烈的2019年，58同城旗下安居客甚至发起诉讼，指责贝壳找房盗用安居客网站房源、周边配套等图片涉不正当竞争行为，索赔9000万元；而贝壳找房同样以涉嫌盗用房源图片等数据资产为由，向安居客发起不正当竞争诉讼，索赔1亿元。

自如调整服务费引发质疑

除了贝壳以外，链家旗下租房平台自如的子品牌“自如友家”近期亦被质疑“强制条款”。

4月6日，多位北京自如友家的租户都收到了来自自如管家的通知：4月7日零时起，北京新签/预签/续约的签约合同，服务费需一次性付清，不再和付款方式一致，首期付款包括押金、整个租赁期服务费、付款方式对应的第一期租金。

搜狐财经从自如App的人工客服处也证实了这一消息的真实性，其还表示，“目前只有北京实施这一政策”。其还表示，“截止到4月7日零点前签约的还是按支付方式分次/季度支付服务费，后期也是如此支付”。

在问及具体的服务费测算标准时，这位客服如此回复：自如友家租赁期服务费=租赁期租金*10%，其中客户签约周期在1年~1年6个月之间的，首年服务费费率10%；第二年服务费费率9%。

整租、直租1.0、直租2.0、精选1.0租赁期服务费=租赁期租金*8%，其中签约时长为超一年租约的，第二年租赁期服务费=第二年租赁期租金*7%，第三年租赁期服务费=第三年租赁期租金*6%。

“之前自如就是一次性支付服务费的，只是2020年疫情期间改的按照支付方式支付的呢。”在谈及本次调整的原因，这位客服表示，“因市场化需求，公司政策改变流程统一调整，明确客户端服务费签约时一次性支付规则及相关优惠”。

搜狐财经注意到，本次调整仅针对了自如友家这一产品线的北京地区房源，而除了北京之外的自如所布局的上海、深圳、广州等9个城市的自如友家房源，并不在调整之列。

问及“为何仅调整北京地区”和“其他城市后续是否也会调整”时，这位客服表示，“目前只有北京，确是公司流程统一调整，不清楚具体原因，只是这个政策通知到了客服中心这边”。

对于服务费的支付方式，自如是否有随意调整的权利？

据自如CEO熊林在2017年接受澎湃新闻采访时表示，截至2016年底，自如管理的房间数量已超过35万间，累计租客逾80万人，并已在北京、上海、深圳三地排行第一。

而根据克而瑞2019年发布的中国长租公寓规模排行榜显示，自如以85万间管理房源排名分散式长租公寓第一位，高于我爱我家相寓的70万间。

去年11月，自如宣布并购贝客青年精品公寓。贝客为白领公寓，收购完成后，自如将在北京、上海等城市运营五十余个集中式公寓项目。

链家研究院2017年发布的《租赁的崛起》报告称，市场上有一定规模的品牌公寓企业有1000多家，运营管理的房间数量约100万间。以此推断，自如的市场占有率大约在35%左右。

即便市场占有率高，亦无法说明自如存在垄断定价。上述业内人士称，住房租赁市场是一个极为分散的市场，自如等长租公寓运营商或许不排除在某一区域、某一楼盘垄断了绝大多数房源，但全国性的垄断定价并不可能。

不过，近年来自如的“涨价”问题常见于网络，如去年2月，在黑猫投诉上不少自如租客称在疫情期间，自如趁不便搬家换租，肆意哄抬租金，续租普遍增长15%左右。黑猫投诉发布的涨价数据显示，彼时北京周庄嘉园的租金涨幅曾高达38.3%。

自如是链家集团的全资子公司，其与链家是“兄弟关系”而非“母子关系”。自如的主业务是分散式公寓，作为托管端，其和房东、租客的沟通成本较高。

除了自如友家和自如寓这两条产品线之外，查询自如App发现，在北京地区自如的整租、直租1.0、直租2.0、精选1.0等房源目前的租赁服务费用仍可“按支付方式支付”，并未体现“按租赁期一次性支付”。

多位租户向搜狐财经提供的其与自如签订的合同也显示，甲方（房屋资产管理人）为北京自如生活企业管理有限公司。

搜狐财经致电致函该公司工商注册信息披露的电话及邮箱，希望就本次“服务费调整”、自如友家运营情况等内容予以了解，但截止发稿并无回复。

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